Vay mua nhà không còn 'dễ thở' khi lãi suất duy trì ở mức 11-14%/năm

Theo báo cáo mới nhất của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount, mặt bằng lãi suất tiếp tục xu hướng tăng trong 6 tháng đầu năm 2026 và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Điều này cho thấy dư địa điều hành chính sách tiền tệ đang dần thu hẹp, đồng thời khiến môi trường tài chính trở nên kém thuận lợi hơn đối với những người mua nhà có nhu cầu sử dụng đòn bẩy tài chính.

Diễn biến của lãi suất cũng đang tác động trực tiếp đến dòng tiền đầu tư. Khi lãi suất tiết kiệm duy trì ở mức hấp dẫn, một bộ phận nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển dòng vốn từ bất động sản sang các kênh đầu tư an toàn và có lợi suất ổn định hơn.

Kết quả khảo sát hơn 600 khách hàng được thực hiện trong quý II/2026 cho thấy, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được quan tâm nhiều nhất. Tuy nhiên, tỷ lệ người lựa chọn kênh đầu tư này chỉ còn 64%, giảm tới 23 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng gia tăng của nhà đầu tư.

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô và quy hoạch thị trường vẫn còn nhiều biến động, có tới 67% nhóm khách hàng chưa có nhu cầu mua bất động sản lựa chọn đứng ngoài quan sát và chờ đợi những tín hiệu phục hồi rõ ràng hơn trước khi đưa ra quyết định.

Đáng chú ý, mặt bằng lãi suất cho vay thả nổi hiện vẫn duy trì ở mức cao, khoảng 11-14%/năm, khiến nhiều người mua nhà trở nên dè dặt hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Theo khảo sát, khoảng 40% khách hàng chưa có nhu cầu mua bất động sản cho biết chi phí vay mua nhà là một trong những mối quan ngại lớn nhất ở thời điểm hiện tại.

Tại một hội nghị diễn ra gần đây, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết: Mặt bằng lãi suất hiện ở mức cao hơn trước do nhiều nguyên nhân. Thứ nhất là nhu cầu vốn của nền kinh tế tăng mạnh khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế được nâng lên, kéo theo tăng trưởng tín dụng và các kênh dẫn vốn đều mở rộng.

Bên cạnh đó, nhiều kênh đầu tư như chứng khoán, bất động sản, các kênh đầu tư mới như tài sản mã hóa hay khởi nghiệp trở nên hấp dẫn hơn, buộc các ngân hàng phải tăng sức cạnh tranh trong huy động vốn.

Cùng với đó, số liệu 6 tháng đầu năm của Ngân hàng Nhà nước cho thấy tín dụng tăng 7,7%, trong khi huy động vốn chỉ tăng 5,5%, phản ánh nhu cầu thanh khoản và nhu cầu huy động vốn để cho vay của các ngân hàng thương mại vẫn rất lớn.

Tuy nhiên, từ khoảng tháng 4 đến nay, dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cùng nỗ lực của các ngân hàng thương mại, mặt bằng lãi suất đang được giữ ổn định.

Ông Lực dự đoán lãi suất thời gian tới sẽ không tăng thêm, song nếu giảm cũng chỉ giảm nhẹ ở một số phân khúc, dự án ưu tiên hoặc nhóm khách hàng tốt. Theo ông, rất khó kỳ vọng lãi suất sẽ giảm mạnh, quay trở lại mức thấp như trước đây. Trong bối cảnh đó, ông khuyến nghị nhà đầu tư và doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ cơ cấu tài chính, tính toán hợp lý giữa vốn tự có và vốn vay khi đầu tư bất động sản.

Đồng tình với nhận định này, trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản cho rằng: Việc mặt bằng lãi suất khó giảm đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản cũng phải thích nghi với một trạng thái mới.

"Nếu như trước đây, dòng tiền có thể dễ dàng chảy vào bất động sản nhờ chi phí vốn rẻ, thì hiện nay người mua và nhà đầu tư buộc phải tính toán kỹ hơn về hiệu quả sử dụng vốn", ông nói.

Theo ông, mặt bằng lãi suất cao không chỉ làm gia tăng chi phí tài chính, mà còn góp phần thúc đẩy quá trình sàng lọc trên thị trường. Những sản phẩm mang tính đầu cơ, phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc thu hút dòng tiền.

Ngược lại, các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính vững mạnh vẫn được đánh giá là có khả năng duy trì sức hút đối với người mua.

"Điều này cũng cho thấy, trong giai đoạn hiện nay, yếu tố quyết định không còn nằm ở việc thị trường có tăng hay giảm lãi suất, mà là khả năng thích ứng của các chủ thể tham gia thị trường. Người mua nhà cần ưu tiên sự an toàn tài chính, trong khi doanh nghiệp bất động sản phải xây dựng chiến lược vốn bền vững hơn thay vì phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng", ông Tuấn nhấn mạnh.