Lãi suất giảm mới chỉ 'mở đường', chưa đủ tạo 'sóng' bất động sản

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Đình Chung, Phó tổng giám đốc SGO Land, Thành viên Tổ tư vấn và nghiên cứu thị trường Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng: Để thực sự kích hoạt dòng tiền và tạo lực đẩy cho thị trường, cần thêm thời gian và các chính sách hỗ trợ đồng bộ hơn.

Thưa ông, gần đây có 26 ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất huy động, tạo dư địa để hạ lãi suất cho vay. Theo ông, dư địa này có đủ mạnh để kích hoạt lại dòng tiền và thị trường bất động sản hay không?

- Sau động thái điều chỉnh của hệ thống ngân hàng, chúng tôi ghi nhận những tín hiệu tích cực ban đầu trên thị trường. Các chủ đầu tư và nhà đầu tư đều đặt kỳ vọng lớn vào chính sách này.

Dù mức giảm lãi suất hiện tại còn khá thận trọng và chưa đủ để tạo ra cú hích mạnh, nhưng đã góp phần cải thiện tâm lý thị trường và hỗ trợ thanh khoản ở mức nhất định.

Đặc biệt, với các chủ đầu tư đang chịu áp lực lớn về chi phí vốn, việc giảm lãi suất mở ra cơ hội cơ cấu lại tài chính, từ đó có thể điều chỉnh giá bán theo hướng hợp lý hơn. Tuy nhiên, để thực sự kích hoạt dòng tiền và tạo lực đẩy cho thị trường, cần thêm thời gian và các chính sách hỗ trợ đồng bộ hơn.

Trong bối cảnh hiện nay, theo ông, những phân khúc bất động sản nào có khả năng phục hồi tốt hơn, thưa ông?

- Thực tế cho thấy, bất động sản nhà ở vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu ở thực. Khi lãi suất được điều chỉnh, đây sẽ là phân khúc hưởng lợi rõ nét nhất.

Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp vẫn duy trì đà tăng trưởng ổn định trong thời gian qua và tiếp tục được hỗ trợ bởi các chính sách phát triển của Nhà nước. Đây cũng là phân khúc có nhiều dư địa tăng trưởng trong trung và dài hạn.

Hiện nay, nhiều căn nhà trong ngõ sâu tại Hà Nội đang được rao bán với mức giá rất cao, thậm chí lên tới 300–400 triệu đồng/m2. Ông đánh giá thế nào về hiện tượng này?

- Tôi cho rằng mức giá này đã vượt xa giá trị thực và có dấu hiệu “neo giá” mang tính đầu cơ. Khi so sánh với giá trị sử dụng, các sản phẩm nhà trong ngõ hiện không còn nhiều lợi thế như trước.

Chúng tôi ghi nhận xu hướng dịch chuyển rõ rệt, thay vì mua nhà trong ngõ, nhiều người có nhu cầu ở thực đang chuyển sang căn hộ chung cư, nơi có không gian sống tốt hơn, tiện ích đầy đủ hơn với cùng mức tài chính.

Trong thời gian tới, khả năng cao giá nhà trong ngõ sẽ có sự điều chỉnh, đặc biệt khi các yếu tố như di dời trường học, thay đổi quy hoạch làm giảm nhu cầu thuê.

Điều này sẽ tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư mua để cho thuê – một trong hai lực cầu chính của phân khúc này.

Theo ông, thực trạng này phản ánh điều gì về bài toán nhà ở tại đô thị, đặc biệt là Hà Nội?

- Đây là nghịch lý lớn của thị trường. Một mặt, chúng ta muốn phát triển nhà ở với mức giá phù hợp hơn, nhưng mặt khác, chi phí đầu vào lại liên tục gia tăng do biến động kinh tế, giá vật liệu và chi phí xây dựng.

Điều này khiến việc phát triển nhà ở giá thấp trở nên rất khó khăn. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư buộc phải ưu tiên phát triển phân khúc trung – cao cấp để đảm bảo hiệu quả tài chính, thay vì tập trung vào phân khúc bình dân như nhu cầu thực của thị trường.

Gần đây, một số chủ đầu tư có xu hướng tập trung vào phân khúc hạng sang như penthouse, biệt thự trên cao. Ông nhìn nhận thế nào về xu hướng này?

- Đây là phân khúc cao cấp nhưng thực tế chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng nguồn cung. Phần lớn các sản phẩm này chỉ nằm ở tầng trên cùng của các dự án chung cư.

Để phát triển phân khúc này một cách bài bản, chủ đầu tư phải đáp ứng nhiều tiêu chuẩn khắt khe: mật độ cư dân thấp, thiết kế tối ưu công năng, không gian sống riêng tư, chất lượng tiện ích cao cấp và đặc biệt là năng lực vận hành, quản lý tòa nhà.

Hiện nay, các chủ đầu tư nước ngoài có xu hướng đầu tư mạnh vào phân khúc này do có kinh nghiệm và tiêu chuẩn phát triển phù hợp hơn.

Ngoài lãi suất, áp lực chi phí nào đang đè nặng lên các chủ đầu tư bất động sản?

- Áp lực chi phí hiện nay là rất lớn. Theo ước tính, chỉ cần lãi suất tăng 1% có thể khiến thị trường bất động sản phải gánh thêm khoảng 47.000 tỷ đồng chi phí.

Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và các chi phí liên quan đều tăng mạnh. Chúng tôi ghi nhận chi phí xây dựng trung bình đã tăng khoảng 20–30%.

Với mức chi phí này, việc giảm giá bán gần như là không khả thi. Chủ đầu tư đang đứng trước bài toán khó: nếu giảm giá để tăng thanh khoản thì lợi nhuận bị ảnh hưởng, nhưng nếu giữ giá thì thị trường lại chậm hấp thụ.

Bộ Xây dựng đang đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Ông đánh giá thế nào về tính khả thi của đề án này?

- Đây là giải pháp cần thiết và mang tính cấp bách trong bối cảnh hiện nay. Thị trường đang thiếu một phân khúc trung gian giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.

Nhà ở giá phù hợp sẽ là sản phẩm nằm giữa hai phân khúc này, có sự điều tiết của Nhà nước thông qua chính sách thuế, quỹ đất và kiểm soát biên lợi nhuận.

Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả, cần giải quyết bài toán quỹ đất. Nhiều khả năng các dự án sẽ được bố trí ở khu vực ngoài trung tâm, gắn với các trục giao thông lớn như vành đai, các tuyến kết nối đô thị.

Nếu được triển khai đúng hướng, phân khúc này có thể góp phần cân bằng lại thị trường và đáp ứng nhu cầu ở thực đang bị dồn nén.

Xin cảm ơn ông!