Bất động sản 2026: Tái cấu trúc trong chu kỳ mới

Thị trường bất động sản năm 2026 được cho là sẽ bước vào chu kỳ mới. Ảnh minh họa: Lưu Thủy

Nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định

Bất chấp tác động của bất ổn chính trị quân sự tại Trung Đông, tăng trưởng kinh tế năm 2026 được dự báo có thể đạt từ 8,5-9%. TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, đạt được kết quả này sẽ là một thành công của Việt Nam trong bối cảnh kinh tế thế giới chịu nhiều tác động.

Chia sẻ tại Diễn đàn Tài chính & Đầu tư Bất động sản (REFI) 2026, ông Cấn Văn Lực đánh giá đây là một lợi thế rất lớn đối với thị trường bất động sản trong năm nay. Dù căng thẳng quân sự tại Trung Đông khiến giá nhiên liệu tăng cao, nhưng trong nước các cân đối vĩ mô như lạm phát, tỷ giá, nợ công vẫn nằm trong vùng kiểm soát. Trong khi đó, một trong những động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế là đầu tư công tiếp tục thúc đẩy với kế hoạch giải ngân khoảng 1,008 triệu tỷ đồng trong năm 2026.

Ở một khía cạnh khác, dù lãi suất đã tăng mạnh kể từ cuối năm 2025 cùng với chính sách hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản, song theo TS. Cấn Văn Lực, vẫn còn dư địa cho tín dụng bất động sản bởi chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực này trong năm 2026 vẫn ở mức khoảng 14-15%, tương đương mức tăng trưởng tín dụng nói chung: "Với mức tăng trưởng tín dụng tối đa 15% tính trên quy mô dư nợ hiện tại là khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, sẽ vẫn có khoảng 675.000 tỷ đồng vốn tín dụng mới sẽ đổ vào thị trường bất động sản trong năm nay".

Ngoài kênh tín dụng từ các ngân hàng, thị trường bất động sản có thể huy động vốn từ các kênh vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp và nhất là dòng vốn ngoại khi FDI vào bất động sản đạt khoảng 6,26 tỷ USD, chiếm 20% tổng vốn đăng ký.

Rào cản từ lãi suất tăng cao

Tuy nhiên, theo ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group, lãi suất là một trong những "rào cản" để dòng vốn 675.000 tỷ đồng trên "chảy" vào thị trường bất động sản.

Ông Phan Lê Thành Long phân tích, nền kinh tế Việt Nam bước vào năm 2026 với nhiều kỳ vọng, nhưng những tháng đầu năm đã phải chịu nhiều tác động từ các yếu tố bên ngoài. Trước áp lực lạm phát, ông Phan Lê Thành Long cho rằng chính sách tiền tệ không còn nhiều dư địa để nới lỏng.

"Với bối cảnh như hiện tại, rất khó để có thể hạ lãi suất. Khi lãi suất cho vay neo ở mức cao, nhu cầu vay vốn của cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư đều có xu hướng chậm lại đáng kể", CEO AFA Group nhận định và chỉ ra thực tế đã cho thấy lãi suất cao khiến không ai muốn mua bất động sản, kéo theo việc giải ngân tín dụng cho người mua nhà thường thấp hơn nhiều so với kỳ vọng.

Trong khi đó, trong năm 2025, tín dụng cho kinh doanh bất động sản (chủ đầu tư) tăng mạnh tới 28%, gấp đôi so với tín dụng dành cho người mua nhà để ở, chỉ tăng ở mức 14%.

Ông Phan Lê Thành Long phân tích, việc tín dụng cho chủ đầu tư bất động sản tăng tới 28% giúp các chủ đầu tư có một nguồn lực lớn về vốn để đẩy nhanh tiến độ triển khai và hoàn thiện dự án. Theo đó, năm 2026 sẽ chứng kiến một loạt dự án đồng loạt hoàn thiện và "bung hàng".

Trong khi cầu hạn chế do yếu tố lãi suất sẽ khiến thị trường bất động sản rơi vào trạng thái thừa cung.

Chính vì thế, dù thị trường bất động sản Việt Nam được cho là đang bước vào một chu kỳ mới, vẫn có đà phục hồi nhưng sự phục hồi sẽ diễn ra không đồng đều.

Trong bối cảnh đó, những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, kiểm soát rủi ro chặt chẽ, tập trung vào phân khúc đáp ứng nhu cầu thực và chủ động thích ứng với xu hướng chuyển đổi số - xanh sẽ là nhóm thích ứng tốt và hưởng lợi rõ nét.

Ngược lại, những doanh nghiệp đầu tư dàn trải, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính hoặc thiếu chiến lược dài hạn sẽ đối mặt với áp lực thanh khoản ngày càng lớn.

Như vậy, cơ hội thị trường vẫn nhiều nhờ nền kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng ổn định nhưng vẫn có thách thức khi thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ.