Bất động sản Việt Nam vẫn duy trì đà phát triển trước bài toán chi phí và dòng vốn toàn cầu

Ba nút thắt toàn cầu làm thay đổi cấu trúc phát triển

Báo cáo Savills Impacts 2025 đã chỉ ra ba rào cản lớn đang định hình lại toàn bộ thị trường xây dựng và bất động sản toàn cầu: chi phí leo thang, siết tín dụng và thiếu hụt nhân lực.

Giai đoạn 2020–2024 chứng kiến mức tăng chi phí xây dựng vượt xa chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tại các nền kinh tế lớn như Mỹ, Anh, Pháp, Đức và Singapore. Đây là hệ quả của một chuỗi biến động kéo dài, bao gồm khủng hoảng logistics, giá vật liệu tăng mạnh và tiêu chuẩn ESG ngày càng nghiêm ngặt.

Ngoài ra, kỳ vọng của khách thuê – đặc biệt trong lĩnh vực văn phòng – cũng đang chuyển dịch rõ rệt về phía các không gian làm việc cao cấp, tiện nghi và hỗ trợ sức khỏe tinh thần. Điều này kéo theo áp lực lớn về chi phí hoàn thiện.

Một chỉ báo đáng chú ý là ngành xây dựng chiếm đến 17% số vụ phá sản tại Anh năm 2024 – cao nhất trong tất cả các ngành. Điều đó phản ánh áp lực tài chính khốc liệt mà các nhà phát triển đang phải đối mặt.

Tuy nhiên, mức độ tác động không đồng đều giữa các khu vực. Theo ông Will Forwood, Giám đốc Điều hành Savills Projects khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, nhận định: “Tại nhiều nền kinh tế đang phát triển như Malaysia, Nhật Bản hay Ấn Độ, chi phí chưa phải yếu tố chi phối nhưng áp lực vẫn hiện hữu. Đặc biệt, chi phí lao động trong xây dựng tại các nước này đang tăng vượt mức lạm phát, nhất là tại các dự án công nghệ cao hoặc khu vực đô thị hóa nhanh.”

Cùng với đó, việc tăng cường kiểm soát khai thác cát tự nhiên để bảo vệ môi trường tại nhiều quốc gia – bao gồm cả Việt Nam – đã khiến giá vật liệu xây dựng gia tăng. Cát xây dựng, vốn là nguyên liệu thiết yếu, đang ngày càng trở nên đắt đỏ do hạn chế nguồn cung và chi phí vận chuyển tăng. Đây là một trong những nguyên nhân làm đội chi phí đầu vào tại các dự án hạ tầng quy mô lớn hoặc có yêu cầu nền móng phức tạp.

Việt Nam trước cơ hội tái định hình cấu trúc phát triển

Việt Nam – nền kinh tế được đánh giá tăng trưởng ổn định trong khu vực – cũng không nằm ngoài vòng xoáy ảnh hưởng của xu hướng toàn cầu. Từ năm 2024, thị trường vật liệu xây dựng trong nước đã chứng kiến những đợt tăng giá đáng kể, đặc biệt ở nhóm xi măng, cát và đá. Điều này kéo theo chi phí phát triển dự án tăng lên, khiến giá nhà ở, đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM, tiếp tục lập đỉnh mới.

Cụ thể, theo Savills Việt Nam, trong quý I/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt trung bình 79 triệu đồng/m² – tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, nguồn cung mới tại TP.HCM vẫn khan hiếm, chỉ khoảng 800 căn hộ được mở bán trong quý, với phần lớn thuộc phân khúc trung và cao cấp. Phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền, phù hợp với người mua ở thực, vẫn trong tình trạng thiếu hụt.

Không chỉ căn hộ, thị trường nhà thấp tầng cũng ghi nhận mức tăng giá ấn tượng: giá biệt thự tại Hà Nội tăng trung bình 29%/năm trong vòng 5 năm qua, trong khi nhà liền kề tăng khoảng 22%/năm. Những con số này không chỉ phản ánh nhu cầu, mà còn cho thấy chi phí đầu tư vào tiện ích, hạ tầng và hoàn thiện sản phẩm ngày càng cao hơn.

Song hành cùng chi phí vật liệu là những thách thức về tài chính. Việc kết thúc chu kỳ lãi suất thấp trên toàn cầu khiến chi phí vốn tăng mạnh. Mặc dù Việt Nam vẫn giữ được mức lãi suất ở ngưỡng kiểm soát được, nhưng chính sách tín dụng thận trọng vẫn khiến các doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn. Điều này ảnh hưởng lớn đến khả năng triển khai hoặc tái khởi động dự án, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi giá đất cao và thủ tục pháp lý kéo dài.

Bên cạnh đó, nguồn nhân lực xây dựng tại Việt Nam – dù chưa căng thẳng như các quốc gia phát triển – cũng đang trở thành vấn đề nổi cộm. Lực lượng lao động chủ yếu đến từ nông thôn và thường di chuyển theo mùa, dẫn đến tình trạng thiếu ổn định tiến độ thi công. Để thích ứng, nhiều doanh nghiệp đang dần chuyển sang áp dụng các mô hình hiện đại như BIM (Building Information Modeling) hay thi công tiền chế – các giải pháp đã chứng minh hiệu quả tại Singapore và Ấn Độ.

Một thách thức mang tính dài hạn khác là biến đổi khí hậu. Tại TP.HCM, tình trạng ngập do triều cường, mưa lớn đã đẩy chi phí đầu tư vào hệ thống hạ tầng kỹ thuật lên cao. Điều này càng làm gia tăng áp lực tài chính lên các dự án mới.

Tuy nhiên, giữa những khó khăn, Việt Nam vẫn đang mở ra nhiều dư địa cho phát triển. Việc đồng loạt ban hành các đạo luật sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản từ tháng 8/2024 được xem là một trong những bước tiến quan trọng nhằm gỡ nút thắt pháp lý và khơi thông dòng vốn dài hạn. Bên cạnh đó, nhiều dự án đầu tư công quy mô lớn đang được tăng tốc như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc – Nam, các tuyến vành đai Hà Nội và TP.HCM, tạo đà cho sự phát triển của các đô thị vệ tinh.

Ở góc độ đầu tư, phân khúc văn phòng hạng A đạt chuẩn ESG tại Việt Nam đang ngày càng thu hút. Giá thuê văn phòng tại TP.HCM hiện trung bình đạt 833.000 đồng/m2/tháng, tăng 4% so với năm trước – phản ánh nhu cầu khách thuê sẵn sàng trả giá cao cho không gian chất lượng. Cùng với đó là sự lên ngôi của mô hình “khu nghỉ dưỡng làm việc” – tích hợp phòng gym, khu thư giãn, phòng chăm sóc sức khỏe tinh thần và thậm chí là phòng riêng cho nhân viên sau sinh.

Trong bối cảnh nhiều biến động đan xen, thị trường sẽ thuộc về các nhà phát triển biết đầu tư dài hạn vào chất lượng tài sản, tích hợp yếu tố ESG và ứng dụng công nghệ quản lý hiện đại. Bài toán kiểm soát chi phí không còn là cắt giảm, mà là tối ưu – hướng tới một thị trường bất động sản hiệu quả, bền vững và giàu tiềm năng.