Hoàn thiện cơ chế định giá đất để giảm áp lực lên thị trường bất động sản

Cơ chế định giá đất mới cần kiểm soát áp lực chi phí trên thị trường bất động sản

Chi phí đất đai và thời gian xác định nghĩa vụ tài chính là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động đầu tư, triển khai dự án bất động sản. Vì vậy, cùng với mục tiêu đơn giản hóa thủ tục, việc hoàn thiện cơ chế định giá đất cần bảo đảm tính minh bạch, khả năng dự báo và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người sử dụng đất.

Góp ý dự thảo Luật Đất đai, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đồng thuận với định hướng sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Theo Hội, quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2024 cho thấy việc xác định giá đất cụ thể còn kéo dài, thiếu thống nhất trong áp dụng. Một số dự án phải chờ xác định giá đất nhiều năm, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai.

VARS đánh giá cơ chế bảng giá đất nhân hệ số K có thể rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục và giảm chi phí hành chính. Tuy nhiên, khi được sử dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường khi thu hồi đất và giá khởi điểm đấu giá, cơ chế này đòi hỏi căn cứ xác định hệ số K rõ ràng, dữ liệu đáng tin cậy và khả năng kiểm chứng.

Kết quả rà soát của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 22 địa phương có thông tin về quyết định hệ số K năm 2026 cho thấy, khoảng một phần ba địa phương áp dụng hệ số K bằng 1,0 đồng loạt; các địa phương còn lại phân tầng hệ số theo điều kiện quy hoạch và những yếu tố liên quan.

Tại Hà Nội, hệ số quy hoạch có thể đạt 1,45 theo Quyết định số 19/2026/QĐ-UBND; tại TP. Hồ Chí Minh, hệ số này lên tới 1,70 theo Quyết định số 45/2026/QĐ-UBND. Đây là các hệ số thành phần, chưa bao gồm hệ số biến động thị trường và những yếu tố điều chỉnh khác.

Theo VARS, sự khác biệt về hệ số giữa các địa phương có thể phản ánh đặc thù thị trường. Tuy nhiên, nếu thiếu nguyên tắc xác định thống nhất, việc điều chỉnh hệ số K sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân trong dự báo nghĩa vụ tài chính.

Bên cạnh yêu cầu thống nhất trong xác định hệ số K, tác động của cơ chế định giá đất đối với chi phí đầu tư cũng là vấn đề được Hội quan tâm. Theo thông tin VARS tổng hợp, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) ước tính tiền sử dụng đất của một dự án có thể tăng từ 2 đến 2,6 lần so với cơ chế trước đây.

Chi phí đất đai tăng có thể ảnh hưởng đến khả năng cân đối dòng vốn, hiệu quả đầu tư và tiến độ triển khai dự án. Đối với hộ gia đình, cá nhân, thay đổi bảng giá đất cũng có thể làm tăng nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Liên quan đến vấn đề này, Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội đã quy định mức thu 30%, 50% và 100% phần chênh lệch trong một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhằm hạn chế tác động bất lợi.

Minh bạch hệ số K và dữ liệu giá đất

Trên cơ sở những vấn đề đặt ra trong quá trình áp dụng cơ chế định giá đất, VARS kiến nghị hoàn thiện nguyên tắc xác định hệ số K, tăng cường minh bạch dữ liệu và có giải pháp kiểm soát tác động đến nghĩa vụ tài chính.

Cụ thể, Hội đề xuất xác định hệ số K trên cơ sở tỷ lệ giữa giá đất thị trường và giá đất trong bảng giá đất tương ứng, sử dụng dữ liệu giao dịch, đấu giá và các nguồn thông tin có thể kiểm chứng. Bảng giá đất và hệ số K cần được rà soát định kỳ hằng năm, công khai căn cứ tính toán và điều chỉnh khi thị trường biến động vượt ngưỡng.

VARS đề xuất nghiên cứu ngưỡng biến động khoảng 20% để kích hoạt rà soát, đồng thời công bố trước không dưới 6 tháng đối với những điều chỉnh làm tăng nghĩa vụ tài chính.

Để hạn chế tác động từ việc thay đổi chính sách, Hội kiến nghị xây dựng cơ chế chuyển tiếp đối với hộ gia đình, cá nhân và các dự án đã hoàn thành một số bước pháp lý trước thời điểm bảng giá đất, hệ số K mới có hiệu lực. Các phương án gồm giới hạn mức tăng nghĩa vụ tài chính theo từng giai đoạn, áp dụng lộ trình chuyển tiếp hoặc cho phép nộp dần có điều kiện.

Đối với bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, VARS kiến nghị mức bồi thường về đất không thấp hơn 100% giá đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số K tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đồng thời, Hội đề xuất tách bạch chức năng xác định giá trị đất và điều tiết nghĩa vụ tài chính. Theo đó, hệ số K cần phản ánh giá trị đất, còn việc miễn giảm, hỗ trợ hoặc điều chỉnh nghĩa vụ tài chính phải được thực hiện thông qua những công cụ riêng, công khai và có căn cứ pháp lý rõ ràng.

Đối với các trường hợp đặc thù như dự án lấn biển, sử dụng đất hỗn hợp, quy mô lớn hoặc khu vực thiếu dữ liệu giao dịch, VARS đề nghị duy trì cơ chế xác định giá đất cụ thể như một phương án ngoại lệ với tiêu chí áp dụng rõ ràng.

Bên cạnh việc hoàn thiện nguyên tắc xác định hệ số K, chất lượng dữ liệu giá đất cũng được Hội xác định là điều kiện quan trọng để cơ chế mới vận hành hiệu quả.

Hoàn thiện cơ chế định giá đất để giảm áp lực lên thị trường bất động sản. Ảnh: Lê Tiên

Theo Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai được VARS dẫn lại, tính đến ngày 15/5/2026, cả nước có khoảng 105,95 triệu thửa đất, trong đó 62,46 triệu thửa đã được xây dựng và đồng bộ lên cơ sở dữ liệu quốc gia, nhưng chỉ hơn 24,04 triệu thửa đạt tiêu chuẩn “đúng, đủ, sạch, sống”.

Tuy nhiên, dữ liệu địa chính chưa đồng nghĩa với dữ liệu giá giao dịch thực tế. Vì vậy, Hội kiến nghị kết nối thông tin giá giao dịch từ các cơ quan liên quan và sàn giao dịch bất động sản vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Đồng thời, cần thiết lập cơ chế thẩm định độc lập đối với bảng giá đất và hệ số K, có sự tham gia của chuyên gia, tổ chức tư vấn và đại diện tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đi kèm yêu cầu công bố định kỳ các chỉ số đánh giá mức độ phù hợp với giá đất thị trường.

Đại biểu Quốc hội đề nghị thống nhất nguyên tắc, kiểm soát dữ liệu

Không chỉ được các tổ chức nghề nghiệp quan tâm, những vấn đề liên quan đến định giá đất, hệ số K và nghĩa vụ tài chính về đất đai cũng là nội dung được nhiều đại biểu Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI.

Tại phiên thảo luận về dự thảo Luật Đất đai ngày 29/10, đại biểu Lê Hữu Trí (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Khánh Hòa) cho rằng việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất giữa các địa phương có thể tạo ra chênh lệch đáng kể, nhất là tại những khu vực giáp ranh.

Theo đại biểu, nếu xác định giá đất quá cao, chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp sẽ tăng; ngược lại, giá đất quá thấp có thể khiến người có đất bị thu hồi chịu thiệt thòi. Vì vậy, cần giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư, không chỉ tập trung vào tăng thu ngân sách.

Từ thực tế này, đại biểu Lê Hữu Trí đề nghị làm rõ nguyên tắc, phương pháp và quy trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng thống nhất trong cả nước; tăng cường công khai dữ liệu, kiểm soát chất lượng thông tin đầu vào và thúc đẩy cơ chế giám sát độc lập.

Đồng thời, đại biểu đề nghị phân biệt rõ giá đất phục vụ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giá đất chuyển nhượng theo thỏa thuận và giá giao dịch trên thị trường. Các loại giá đất này có mối liên hệ nhưng khác nhau về mục đích, cơ sở xác định và điều kiện áp dụng, do đó cần có nguyên tắc xử lý chênh lệch minh bạch, phù hợp thực tế.

Đối với những trường hợp đặc thù hoặc khi bảng giá đất và hệ số K chưa phản ánh phù hợp giá trị thực tế, đại biểu kiến nghị có cơ chế xử lý. Đồng thời, nghiên cứu cho phép nhà đầu tư được khấu trừ chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt vào nghĩa vụ tài chính về đất đai khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật, bảo đảm công khai, minh bạch và không làm thay đổi thẩm quyền thu hồi đất của Nhà nước.

Cùng quan tâm đến việc hoàn thiện cơ chế định giá đất, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (TP. Hải Phòng) thống nhất với quy định Nhà nước quyết định giá đất và yêu cầu hoàn thiện cơ chế để rút ngắn thời gian thực hiện, giảm chi phí tuân thủ.

Theo đại biểu, do bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất đều được sử dụng để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cần tăng cường kiểm tra, sàng lọc dữ liệu, loại bỏ các giao dịch bất thường hoặc có dấu hiệu bị thao túng; đồng thời có cơ chế thẩm định, rà soát độc lập đối với những trường hợp có tác động lớn.

Những ý kiến góp ý tập trung vào yêu cầu hoàn thiện nguyên tắc xác định giá đất, minh bạch dữ liệu và kiểm soát tác động đến nghĩa vụ tài chính. Đây là những yếu tố quan trọng để cơ chế định giá đất vừa thuận tiện trong thực thi, vừa bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.