Tăng kiểm soát giao dịch trước nguy cơ rửa tiền trong bất động sản

Giao dịch giá trị lớn, còn tồn tại thanh toán bằng tiền mặt và giao dịch ngoài sàn làm gia tăng rủi ro rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản, đặt ra yêu cầu tăng kiểm soát dòng tiền. Ảnh: Thu Hiền

Khoảng trống từ giao dịch tiền mặt, ngoài sàn

Sở Xây dựng Hà Nội vừa đề nghị các tổ chức, cá nhân kinh doanh và sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn tăng cường thực hiện các quy định về phòng, chống rửa tiền, trong bối cảnh lĩnh vực này được đánh giá có nguy cơ rửa tiền ở mức cao.

Động thái được thực hiện sau chỉ đạo của Văn phòng UBND TP. Hà Nội tại Văn bản số 19466/VP-ĐT ngày 21/9/2026, ý kiến của Bộ Xây dựng tại Văn bản số 14840/BXD-QLN ngày 19/9/2026 và Chỉ thị số 34/CT-TTg ngày 11/9/2026 của Thủ tướng Chính phủ về tăng cường công tác phòng, chống rửa tiền, tài trợ khủng bố và tài trợ phổ biến vũ khí hủy diệt hàng loạt.

Trước đó, tháng 4/2026, Bộ Xây dựng đã phối hợp với Cục Phòng, chống rửa tiền - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Cục An ninh nội địa - Bộ Công an tổ chức hội nghị phổ biến, quán triệt pháp luật về phòng, chống rửa tiền và tài trợ khủng bố trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Tại hội nghị, các cơ quan chuyên môn tập trung phổ biến khung pháp lý về phòng, chống rửa tiền; trách nhiệm của các đối tượng báo cáo; kết quả đánh giá rủi ro quốc gia, đánh giá rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; đồng thời hướng dẫn nghĩa vụ và các biện pháp phòng ngừa đối với những chủ thể thuộc diện báo cáo.

Phát biểu tại hội nghị này, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, giao dịch bất động sản thường có giá trị lớn, phương thức thanh toán đa dạng nên tiềm ẩn nguy cơ bị lợi dụng để rửa tiền. Do đó, việc nâng cao nhận thức, tăng khả năng nhận diện, đánh giá rủi ro và năng lực tuân thủ của các chủ thể tham gia thị trường là yêu cầu quan trọng.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, bất động sản có tầm quan trọng đặc biệt đối với nền kinh tế và hệ thống tài chính, đồng thời có khả năng lan tỏa tới nhiều ngành kinh tế khác. Tuy nhiên, đây cũng là lĩnh vực có những đặc điểm tiềm ẩn rủi ro về rửa tiền.

Giao dịch bất động sản thường có giá trị lớn, phức tạp. Lĩnh vực này có thể bị tội phạm rửa tiền sử dụng để che giấu, chuyển đổi, hợp pháp hóa nguồn gốc tiền, tài sản bất hợp pháp hoặc che giấu danh tính của chủ sở hữu hưởng lợi cuối cùng.

Một số thách thức được cơ quan quản lý chỉ ra là vẫn còn giao dịch bất động sản sử dụng tiền mặt và giao dịch tự phát không qua sàn; số lượng giao dịch lớn, giá trị cao; việc cập nhật, kiểm tra thông tin nhận biết khách hàng, đặc biệt đối với giao dịch ngoài sàn, còn bất cập.

Đáng chú ý, quy định về phương thức thanh toán hiện có sự khác biệt giữa các nhóm chủ thể tham gia giao dịch.

Theo Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Trong khi đó, với giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản giữa cá nhân với cá nhân không thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản có quy mô nhỏ phải kê khai hoặc doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 không quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng; phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Thực tế này đặt ra thách thức đối với việc kiểm soát nguồn tiền, nhất là khi vẫn có những giao dịch không thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản được cấp phép.

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, bất động sản là lĩnh vực thu hút lượng tiền đầu tư lớn. Việc còn các giao dịch không qua sàn và không thuộc trường hợp bắt buộc thanh toán qua ngân hàng gây khó khăn cho cơ quan chức năng trong kiểm tra, xác định nguồn gốc tiền.

Một trong những phương thức rửa tiền được cơ quan này đề cập là sử dụng người thân trong gia đình để mua, chuyển nhượng hoặc cho tặng bất động sản. Thực tế đã có các vụ án rửa tiền liên quan đến bất động sản được điều tra, truy tố, xét xử.

Theo Báo cáo đánh giá rủi ro quốc gia về rửa tiền giai đoạn 2018-2022 được Sở Xây dựng Hà Nội dẫn lại, nguy cơ rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được đánh giá ở mức cao. Mức độ dễ bị tổn thương về rửa tiền của lĩnh vực kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản, môi giới bất động sản và sàn giao dịch bất động sản ở mức trung bình cao.

Tăng nhận diện, kiểm soát giao dịch đáng ngờ

Trong khi nguy cơ rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản được đánh giá ở mức cao, số lượng báo cáo giao dịch đáng ngờ từ lĩnh vực này lại còn thấp.

Theo tài liệu của Sở Xây dựng Hà Nội, mặc dù pháp luật đã quy định nghĩa vụ báo cáo giao dịch đáng ngờ, số lượng báo cáo giao dịch đáng ngờ trong lĩnh vực bất động sản còn rất thấp so với tổng số báo cáo Cục Phòng, chống rửa tiền nhận được.

Một số báo cáo giao dịch đáng ngờ liên quan đến bất động sản đến từ các tổ chức tín dụng, trong khi chỉ có một số ít báo cáo được gửi từ các đơn vị, đại lý kinh doanh bất động sản. Kết quả đánh giá được dẫn trong tài liệu cũng ghi nhận không có báo cáo giao dịch đáng ngờ nào từ công chứng viên và luật sư, dù đây là những nghề tham gia thường xuyên vào giao dịch bất động sản.

Thực tế này càng đặt ra yêu cầu tăng khả năng nhận diện khách hàng và phát hiện những biểu hiện bất thường trong quá trình thực hiện giao dịch.

Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2022 xác định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thuộc nhóm đối tượng báo cáo, trừ hoạt động cho thuê, cho thuê lại bất động sản và dịch vụ tư vấn bất động sản. Các đối tượng này có trách nhiệm thực hiện các biện pháp nhận biết khách hàng theo quy định.

Cùng với nhận biết khách hàng, đối tượng báo cáo phải đánh giá rủi ro về rửa tiền và phân loại khách hàng theo mức độ rủi ro thấp, trung bình và cao để áp dụng biện pháp quản lý phù hợp. Đối với khách hàng có mức độ rủi ro cao, việc thu thập, cập nhật, xác minh thông tin và giám sát giao dịch phải được tăng cường.

Các giao dịch có giá trị lớn bất thường hoặc phức tạp cũng thuộc diện phải giám sát. Đối tượng báo cáo phải kiểm tra thông tin và mục đích giao dịch; trường hợp có nghi ngờ phải xem xét, phân tích, báo cáo giao dịch đáng ngờ và có thể từ chối giao dịch.

Để tăng cường kiểm soát, Sở Xây dựng Hà Nội yêu cầu các tổ chức, cá nhân kinh doanh và sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thu thập, xác thực thông tin chính xác về danh tính khách hàng trước khi thiết lập giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Thông tin cần xác minh không chỉ gồm căn cước công dân, giấy phép kinh doanh mà còn có chủ sở hữu hưởng lợi thực tế.

Các đơn vị cũng phải rà soát thông tin khách hàng và các bên liên quan với danh sách đen, danh sách cảnh báo; phát hiện và kịp thời báo cáo giao dịch có dấu hiệu bất thường.

Một số trường hợp được Sở Xây dựng Hà Nội lưu ý gồm giao dịch thanh toán bằng tiền mặt giá trị lớn; bất động sản được giao dịch qua lại nhiều lần trong thời gian ngắn không rõ lý do kinh tế; khách hàng từ chối cung cấp thông tin về chủ sở hữu hưởng lợi.

Bên cạnh kiểm soát từng giao dịch, các tổ chức, cá nhân và sàn giao dịch bất động sản phải xây dựng, áp dụng quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền; bố trí nhân sự đầu mối chịu trách nhiệm kiểm tra, giám sát; tổ chức đào tạo, tập huấn định kỳ cho nhân viên. Hồ sơ nhận biết khách hàng, chứng từ giao dịch và các báo cáo liên quan phải được lưu giữ theo thời hạn pháp luật quy định.

Như vậy, yêu cầu phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản không chỉ dừng ở kiểm soát phương thức thanh toán. Việc xác định đúng khách hàng, chủ sở hữu hưởng lợi thực tế, nguồn gốc và mục đích của giao dịch, đồng thời kịp thời nhận diện những biểu hiện bất thường là những lớp kiểm soát quan trọng nhằm hạn chế nguy cơ bất động sản bị lợi dụng để che giấu, chuyển đổi và hợp pháp hóa tài sản bất hợp pháp.