Thị trường văn phòng Hà Nội bước vào cuộc đua chất lượng

Trong 1 thập kỷ vừa qua, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đã tăng khoảng 160%, đạt xấp xỉ 1,74 triệu m² vào năm 2025. Đáng chú ý, đà tăng trưởng được dẫn dắt bởi nguồn cung hạng A, tăng nhanh hơn hạng B và mang đến cho khách thuê nhiều lựa chọn chất lượng cao hơn ở phân khúc cao cấp của thị trường.

Tuy nhiên, theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, Hà Nội vẫn là một trong những thành phố có quy mô nguồn cung văn phòng hạng A nhỏ nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương, dù mức giá thuê lại thuộc nhóm cao nhất khu vực.

Điều này cho thấy thị trường vẫn tương đối hạn chế về nguồn cung cao cấp nếu so với mặt bằng khu vực, nhưng vẫn tiếp tục thu hút nhu cầu từ các khách thuê đang tìm kiếm không gian làm việc chất lượng cao hơn, hiệu quả hơn và sẵn sàng cho tương lai.

Theo chuyên gia của Cushman & Wakefield, tương lai của thị trường đang dần chuyển sang tập trung vào chất lượng, dịch chuyển ra khỏi trung tâm và hướng đến khách thuê.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, thị trường văn phòng Hà Nội không còn được định nghĩa đơn thuần bởi sự mở rộng về quy mô, mà bởi sự thay đổi rõ rệt trong những yếu tố mà khách thuê coi trọng.

“Khách thuê ngày càng chọn lọc hơn, ưu tiên chất lượng, hiệu quả vận hành, chiến lược vị trí và các tiêu chuẩn ESG. Điều này đang làm thay đổi các quyết định thuê trên toàn thị trường”, ông Nguyễn Phước Thuận nói.

Diễn biến gần đây của thị trường cũng cho thấy xu hướng ưu tiên chất lượng ngày càng rõ nét. Trước năm 2021, phần lớn các tòa nhà văn phòng tại Hà Nội đều duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Kể từ đó, tỷ lệ lấp đầy đã điều chỉnh sau khi thị trường đón nhận một lượng lớn nguồn cung mới, với quy mô toàn thị trường tăng khoảng 40% trong vòng 5 năm qua.

Trong quá trình điều chỉnh đó, các tòa nhà hạng A cho thấy khả năng chống chịu tốt hơn, trong khi các tài sản hạng B đối mặt với nhu cầu yếu hơn, cho thấy khách thuê ngày càng đánh giá lại nhu cầu nơi làm việc và chuyển dịch sang các dự án có hiệu quả hoạt động tốt hơn.

Giá thuê của hai phân khúc này trong năm 2025 cho thấy, giá chào thuê văn phòng hạng A đạt khoảng 31,85 USD/m²/tháng, so với 20,85 USD/m²/tháng của hạng B.

Khách thuê văn phòng ngày càng yêu cầu cao về công năng, tiện nghi và trải nghiệm nơi làm việc. Ảnh: Thu Hiền

Diễn biến thị trường cho thấy một xu hướng cấu trúc quan trọng là nguồn cung văn phòng đang dịch chuyển ra ngoài trung tâm. Trong khi Hoàn Kiếm vẫn là khu trung tâm kinh tế, tài chính và thương mại (CBD) truyền thống của Hà Nội, nguồn cung văn phòng hiện nay đã phân bổ trên nhiều khu vực, bao gồm Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy và Tây Hồ.

Một chuyển biến đáng chú ý khác là sự gia tăng của nguồn cung văn phòng đạt chứng nhận xanh. Các chứng nhận mới và hoạt động nâng cấp trên khắp Hà Nội đang từng bước nâng kỳ vọng của thị trường, đồng thời tạo áp lực để các tài sản cũ duy trì sức cạnh tranh thông qua cải tạo và tái định vị.

Trước đó, Savills Việt Nam cũng cho biết, thị trường văn phòng tại Hà Nội đang bước vào chu kỳ chuyển biến quan trọng với sự gia tăng nguồn cung chất lượng cao và thay đổi trong nhu cầu sử dụng không gian.

Trong bối cảnh đó, khách thuê, đặc biệt là các doanh nghiệp trong nhóm ngành giá trị cao, đang ở vị thế thuận lợi hơn để thương lượng, nâng cấp môi trường làm việc và tối ưu hóa chiến lược vận hành.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cũng nhấn mạnh, hiện thị trường đang ghi nhận sự chuyển dịch rõ nét: khách thuê thay vì mở rộng diện tích tại chỗ thì sẽ di dời sang các tòa nhà mới, hiện đại hơn, nơi có thể đáp ứng linh hoạt các yêu cầu ngày càng cao về công năng, tiện nghi và trải nghiệm nơi làm việc.

Với làn sóng nguồn cung mới có tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng và vận hành chất lượng cao, cục diện thị trường văn phòng tại Hà Nội hiện nay đang nghiêng về phía khách thuê.

Về nguồn cung, theo dự báo của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong vòng 3-5 năm tới, Hà Nội được dự kiến sẽ đón nhận một làn sóng nguồn cung đáng kể với hơn 120.000 m² diện tích văn phòng mới gia nhập thị trường mỗi năm, chủ yếu đến từ các dự án hạng A nằm ngoài khu CBD truyền thống.

Do đó, Hà Nội đang trở thành một lựa chọn ngày càng hấp dẫn đối với các doanh nghiệp có kế hoạch tăng trưởng dài hạn tại Việt Nam.

Nhu cầu tiếp tục được dẫn dắt bởi các lĩnh vực cốt lõi như công nghệ thông tin, ngân hàng - tài chính và sản xuất. Riêng tại Hà Nội, nhu cầu từ nhóm khách thuê liên quan đến lĩnh vực sản xuất ghi nhận diễn biến tích cực, đồng thời thành phố cũng ngày càng nổi lên như một điểm đến mở rộng hấp dẫn cho các doanh nghiệp tìm kiếm mặt sàn lớn hơn, chi phí thuê cạnh tranh hơn và các dự án hạng A mới có chất lượng cao hơn.