Cổ phiếu bất động sản cuối năm 2025: Biến động phân hóa và triển vọng hồi phục toàn ngành

Dòng tiền trở lại, cổ phiếu bất động sản bật dậy sau chu kỳ trầm lắng. Ảnh: VGP.

Bước vào giai đoạn cuối năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần thoát khỏi quãng trầm lắng kéo dài từ năm 2023. Các yếu tố hỗ trợ như mở bán dự án mới, cải thiện khung pháp lý và sự trở lại của dòng vốn đã góp phần làm ấm lại tâm lý nhà đầu tư.

Tuy nhiên, diễn biến giá cổ phiếu nhóm bất động sản vẫn mang tính phân hóa rõ rệt – nơi một số mã hồi phục mạnh mẽ, trong khi số khác tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh.

Giai đoạn sàng lọc và dấu hiệu tái khởi động

Vinhomes (VHM): Tăng giá gấp đôi, giữ vai trò đầu tàu

Là cổ phiếu vốn hóa lớn hàng đầu trong ngành, VHM đã ghi nhận mức tăng giá ấn tượng hơn 123% so với cùng kỳ năm ngoái, và gần 13% chỉ trong quý gần nhất. Từ đầu quý III/2025, cổ phiếu này tiếp tục duy trì đà tăng ổn định, bất chấp thị trường chung có nhiều biến động.

Đà phục hồi của VHM đến từ việc mở bán loạt dự án mới tại Hà Nội và TP.HCM với tỷ lệ hấp thụ tích cực.

Đồng thời, kỳ vọng về việc cải cách pháp lý – đặc biệt liên quan đến Luật Đất đai và Luật Nhà ở sửa đổi – cũng góp phần hỗ trợ tâm lý tích cực với nhóm cổ phiếu đầu ngành. VHM hiện có thanh khoản cao, với bình quân khoảng 8 triệu cổ phiếu giao dịch mỗi ngày.

TDH là một trong những cổ phiếu phục hồi mạnh mẽ trong năm, với mức tăng gần 100%. Tuy nhiên, xét từ vùng đỉnh trước đây, cổ phiếu này vẫn giảm tới hơn 88% so với giá niêm yết ban đầu – phản ánh giai đoạn khó khăn kéo dài của doanh nghiệp.

Dù vậy, sự trở lại của dòng tiền đầu cơ đang được ghi nhận, với thanh khoản tháng gần nhất đạt trung bình 750.000 cổ phiếu/phiên – cao nhất trong vòng một năm. TDH có thể là lựa chọn được cân nhắc bởi những nhà đầu tư ưa thích bắt đáy, chấp nhận rủi ro.

Trong tháng 10/2025, KDH ghi nhận mức điều chỉnh giá gần 7%, tuy nhiên tính cả quý III/2025, cổ phiếu vẫn tăng hơn 10%. Tính từ khi niêm yết, KDH đã tăng hơn 320% – cao nhất trong nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư đang theo dõi.

Với danh mục dự án tập trung tại TP.HCM và cơ cấu tài chính lành mạnh, KDH tiếp tục thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư tổ chức. Khối lượng giao dịch bình quân tuần qua đạt gần 10 triệu cổ phiếu/ngày – một con số cho thấy dòng tiền lớn vẫn đang theo dõi chặt chẽ cổ phiếu này.

Cổ phiếu KBC ghi nhận mức tăng gần 17% trong quý III/2025, tuy nhiên giảm khoảng 10% trong tháng 10/2025 do áp lực chốt lời ngắn hạn. So với cùng kỳ năm ngoái, giá cổ phiếu vẫn cao hơn gần 27%.

Với lợi thế quỹ đất khu công nghiệp quy mô lớn và kỳ vọng hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng, KBC tiếp tục được đánh giá là cổ phiếu có tiềm năng trong trung hạn. Thanh khoản duy trì ở mức cao, với hơn 10 triệu cổ phiếu giao dịch/ngày trong tuần gần nhất – nằm trong nhóm cao nhất ngành.

Trái ngược với các cổ phiếu trên, NVL đang trong giai đoạn điều chỉnh sâu. Giá cổ phiếu giảm gần 19% trong quý III/2025 và mất thêm hơn 11% trong tháng 10/2025. Tuy nhiên, so với đáy thiết lập hồi đầu năm, cổ phiếu này vẫn tăng khoảng 36%.

Điểm nổi bật của NVL là thanh khoản tăng đột biến. Trong những phiên gần đây, khối lượng giao dịch có lúc vượt 70 triệu cổ phiếu/phiên – cao nhất trong vòng 12 tháng. Sự quan tâm từ dòng tiền đầu cơ và đầu tư giá trị đang dần xuất hiện trở lại, bất chấp các yếu tố rủi ro ngắn hạn vẫn còn hiện hữu.

Theo đánh giá từ MBS Research, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái khởi động sau thời gian dài trầm lắng. Nhiều dự án tại Hà Nội và TP.HCM đã bắt đầu mở bán trở lại với tỷ lệ hấp thụ khả quan.

Đồng thời, các cải cách pháp lý lớn như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đang được điều chỉnh theo hướng cởi mở hơn, giúp các doanh nghiệp tháo gỡ hàng loạt điểm nghẽn trong thủ tục phát triển dự án.

Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cũng dự báo thị trường TP.HCM sẽ khởi sắc trong nửa cuối 2025 khi ít nhất 12 dự án lớn được mở bán, cung cấp khoảng 6.000 sản phẩm mới ra thị trường.

Trong khi đó, Hà Nội duy trì nguồn cung lớn tại các khu vực Đông Anh, Gia Lâm, Nam Từ Liêm, nhưng phân khúc cao cấp vẫn là chủ đạo, khiến khả năng hấp thụ còn phân hóa.

Bên cạnh đó, các động thái mới như sửa đổi Luật Đất đai 2024 – với 68 điểm thay đổi – được kỳ vọng sẽ tạo ra đột phá pháp lý: từ thay đổi cách tính giá đất, bỏ phụ phí sử dụng đất 5,4% hằng năm, đến cơ chế thu hồi đất linh hoạt hơn (nếu 75% người dân đồng thuận)... Những điều chỉnh này sẽ giúp giảm chi phí vốn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà, tạo nền tảng cho phục hồi bền vững.

Ở thị trường thứ cấp, đề xuất đánh thuế chuyển nhượng bất động sản có thể ảnh hưởng ngắn hạn đến thanh khoản vùng ven, nhưng về dài hạn sẽ góp phần ổn định và minh bạch hóa thị trường.

Dù còn nhiều thách thức, đặc biệt là khả năng tiếp cận vốn và tính thanh khoản dự án, nhưng thị trường cổ phiếu bất động sản đang cho thấy những chuyển biến rõ ràng.

Trong bối cảnh dòng tiền đang quay trở lại nhóm cổ phiếu bất động sản, những mã có nền tảng tốt, quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và tiến độ dự án ổn định sẽ là điểm sáng trong những tháng cuối năm 2025 và bước sang 2026.