Lý giải làn sóng trả mặt bằng nhà phố

Khối chân đế của một tòa chung cư trên đường Lê Trọng Tấn, phường Dương Nội treo biển cho thuê mặt bằng rất lâu nhưng vẫn ế ẩm. Ảnh: ĐQ

Hàng loạt nhà mặt phố treo biển cho thuê

Đi một vòng trên các phố trung tâm của Hà Nội trông thời gian gần đây, đều bắt gặp hàng loạt biển treo cho thuê nhà/cho thuê cửa hàng/cho thuê mặt bằng. Nhiều nhà đóng cửa, nghĩa là đã có sẵn mặt bằng trống. Nhiều cửa hàng vừa kinh doanh vừa treo biển cho thuê. Từ các tuyến phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Gai, Hàng Khoai, Hàng Bông; các phố Kim Mã, Nguyễn Thái Học hay các phố Tôn Đức Thắng, Tây Sơn, Cầu Giấy, Trần Duy Hưng… rồi đến Trần Phú, Quang Trung (phường Hà Đông)… đâu đâu cũng sẵn biển cho thuê cửa hàng. Hàng loạt biển “cho thuê mặt bằng”, cạnh nhau, đối diện nhau hay chỉ cách nhau chục căn nhà phố.

Theo khảo sát của chúng tôi, ở tuyến phố nào thì người có nhu cầu thuê mặt bằng cũng không cần lặn lội vất vả vẫn có thể tìm được hàng chục căn nhà treo biển cho thuê để chọn lựa.

Anh Thanh, chủ một căn nhà phố 50m2 trên phố Quang Trung, phường Hà Đông cho biết, nhà phố của anh sau khi được khách trả lại đã được đầu tư sửa sang khá đẹp. Tuy nhiên, khách gần đây nhất chỉ thuê được 2 tháng rồi phải trả. Anh cũng mong khách có thể ký hợp đồng 2 năm trở lên nhưng đúng là nhịp này khá khó vì làm ăn kinh doanh không được. Trước đây, việc chủ nhà phố có mặt bằng đẹp có thể yêu cầu khách thuê thanh toán tiền nhà cả năm/ lần nhưng hiện nay, mặt bằng "đẹp lung linh" như nhà anh cũng chỉ đàm phán với khách cọc 1 tháng, thành toán 2-3 tháng/lần; không dám đặt vấn đề ký hợp đồng dài hơi 5 năm.

Chủ nhà 11 Xuân Thủy, phường Cầu Giấy cũng cho biết, khách trước của anh thuê nhà cả chục năm nhưng phải dọn sang mặt phố nhỏ vì tình hình kinh doanh. Anh rao cho thuê vài tháng nay nhưng chưa tìm được khách, điều này khác với trước đây. Anh vẫn ra đầu bài là ký hợp đồng lâu dài, chục năm; thu tiền 6 tháng/ lần nhưng đúng là mặt bằng đẹp mà “kén” khách; chưa chốt được.

Chủ quán món ăn Trung Quốc trên phố Hàng Mã cho biết, giá thuê mặt bằng 35 triệu đồng/tháng chưa kể chi phí nhân công cộng, điện nước… "Quán vắng khách, ế ấm, phải bù lỗ liên tục nên có thể tôi phải trả lại mặt bằng".

Theo chị Hà Phương, một nhân viên môi giới bất động sản, mặt bằng bất động sản cho thuê chững lại khá rõ. Kho hàng nhà phố rất sẵn nhưng tỉ lệ khách chốt đã chậm lại nhiều so với cùng kỳ. Thậm chí, nhiều nhà mặt phố hoàn thiện đẹp nhưng khách xem xong cũng không chốt thuê.

Cũng theo khảo sát của chúng tôi, tình trạng trả mặt bằng lan cả sang khối đế của các tòa chung cư. Chưa bao giờ khối đế của các tòa chung cư treo biển cho thuê nhiều như hiện nay. Thậm chí, có tòa của khu đô thị ở vị trí vàng nhưng rất nhiều thời gian trôi qua cũng không cho thuê được 3 tầng khối đế.

Tại Hà Nội, không ít shophouse chân đế ở nhiều dự án bị ế ẩm. Cụ thể, shophouse chân đế tại một dự án chung cư tại An Khánh, nhiều căn shophouse cũng được rao bán cho thuê từ nhiều tháng nay nhưng vẫn đang để trống. Tình trạng tương tự cũng diễn ra với shophouse chân đế tại một dự án chung cư thuộc khu đô thị Nam Thăng Long khi giá thuê cũng chỉ dao động 20-30 triệu đồng/tháng cho diện tích từ 80-120m2/tháng nhưng vẫn chưa tìm được khách thuê. 

Một shophouse chân đế có diện tích 60m2, giá thuê 19 triệu đồng/tháng, một shophouse khác có diện tích 120m2, giá thuê 30 triệu đồng/tháng thuộc một dự án chung cư nằm trên đường Phạm Văn Đồng cũng chưa tìm được khách thuê trong 2 tháng qua.

Chị Hà Phương cho biết thêm, toàn bộ khối chân đế của tòa chung cư trên đường Lê Trọng Tấn, phường Dương Nội trong thời gian rất dài qua không có khách thuê vì giá neo cao, 35-40 triệu đồng/tháng. Trong khi, 1-2 lô đầu ve 2 mặt phố của khối đế đã được thuê thì kinh doanh cũng không sáng sủa. Người thuê còn phải ngăn đôi để “chung chi” tiền mặt bằng. Do vậy, nhìn thì rất đông dân cư vì 1 tòa chung cư 30 tầng cũng bằng cả một phường cũ nhưng sức mua, tiêu dùng là yếu; việc thuê chân đế chung cư không được như kỳ vọng. Chưa bao giờ khối đế của chung cư rơi vào tình cảnh ế ẩm như hiện nay.

Trả mặt bằng không phải chỉ vì giá

Theo chị Phương, việc nhiều mặt bằng trên các tuyến phố trung tâm và phố cổ Hà Nội rơi vào tình trạng ế ẩm do nhiều nguyên nhân, trong đó lý do chính là giá thuê quá cao. Ngay như tuyến phố xa trung tâm như Lê Trọng Tấn, phường Dương Nội thì giá cho thuê mặt bằng cuối 2024 đã tăng lên 20-30%. Do vậy, giá thuê cao cộng hưởng với tình hình kinh doanh khó khăn đẩy quỹ hàng nhà phố vào thế khó.

Anh Đức, một môi giới bất động sản, cho biết giá cho thuê mặt bằng tại các tuyến phố trung tâm tăng khoảng 20% so với năm trước. Ví dụ phố Hàng Bông, cửa hàng có diện tích khoảng 40m², giá cho thuê trung bình 30-50 triệu đồng/tháng. Mặt tiền nhỏ, diện tích từ 15-22m² ở phố Cửa Nam, giá cho thuê dao động 15-30 triệu đồng/tháng. Còn giá thuê mặt bằng kinh doanh tại Xuân Thủy, phường Cầu Giấy phổ biến từ 30-40 triệu đồng/tháng cho diện tích từ 30-50m² tùy vị trí, cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, hầu hết những cửa hàng này đều phải rao thuê, tìm khách nhiều tháng nay và hiện vẫn đóng cửa.

Anh Quang, một chuyên gia môi giới bất động sản phân tích, việc ế ấm của các shophouse chân đế có thể lý giải bằng nhiều nguyên nhân: Nhiều khu chung cư nằm gần các khu chợ, siêu thị, trung tâm thương mại lớn, khiến cư dân có xu hướng tìm đến những nơi này thay vì shophouse chân đế. Một số dự án có khu chức năng thương mại khối đế bị thừa mứa so với nhu cầu thực tế, dẫn đến tình trạng ế. Bên cạnh đó, còn thiếu sự hỗ trợ về bảo trì, vệ sinh, an ninh, khiến shophouse mất đi sức hút đối với khách thuê; việc vận hành tự phát, giá thuê không ổn định, dễ bị ảnh hưởng bởi biến động thị trường…

Đánh giá nguyên nhân khiến nhà phố đang và sẽ gặp khó trong việc cho thuê, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng giá thuê nhà quá cao, trong khi đó việc làm ăn kinh doanh khó khăn khiến nhiều người không dám chi trả một khoản tiền lớn vào chi phí mặt bằng. Bên cạnh đó, việc phát triển của thương mại điện tử cũng khiến hoạt động mua sắm diễn ra đa dạng, linh hoạt hơn.

Một nguyên nhân khác cũng khiến tỉ lệ trả mặt bằng cao hơn, đó là việc cơ quan quản lý nhà nước mạnh tay với hàng giả, hàng không có hóa đơn chứng từ, hàng tiểu ngạch. Việc ra quân của lực lượng chức năng là thực hiện đúng chủ trương của đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước; trong đó có sự thay đổi cả về cách thu thuế, hình thức quản lý thuế đến hộ gia đình, hộ kinh doanh nhỏ lẻ. Tuy nhiên, đối với các mặt hàng từ trước đến nay ít chịu sự quản lý chặt chẽ này thì việc tâm lý sợ của người kinh doanh là có thật. Vì vậy, mới có hội chứng đóng cửa cả chợ không kinh doanh, bán hàng. Theo các chuyên gia quản lý nhà nước, đây là trạng thái phản ứng đáng tiếc, cần phải có giải pháp.

Tuy nhiên, nhìn từ góc độ tích cực hơn, một chuyên gia về bất động sản cho rằng, việc trả mặt bằng theo chu kỳ kinh tế nói trên cũng không có gì để quá phải lo lắng. Đây cũng là biên độ thời gian cần thiết để các chủ nhà phải đầu tư sửa, tái đầu tư vào tài sản của mình; tránh để xuống cấp, xập xệ hay quá bất tiện cho người thuê nhà. Như vậy, khi cộng hưởng các yếu tố như tình hình kinh doanh khởi sắc, quản lý nhà nước tháo gỡ kịp thời các vướng mắc… thì người kinh doanh của làn sóng tới sẽ được hưởng lợi.

Anh Tô Hiếu, chủ một doanh nghiệp kinh doanh hàng gia dụng kiến nghị: "Trước sự thay đổi của mô hình quản lý nhà nước về thuế, trước thực trạng kinh doanh khó khăn, ế ẩm, tôi phải giảm 40% nhân viên, trả bớt mặt bằng nhà phố để lùi về ngõ, ngách. Doanh nghiệp bạn bè tôi có người phá sản qui mô công ty trên 150 tỷ đồng vì trước nay vốn tin bạn hàng, không yêu cầu đủ hóa đơn xuất nhập. Tuy nhiên, tôi vẫn tin rằng, các khó khăn này chỉ là tạm thời; việc kinh doanh của các hộ cá thể, các doanh nghiệp nhỏ và vừa sẽ được các cơ quan quản lý nhà nước đồng hành, hướng dẫn, hỗ trợ cả về vay vốn lẫn cầm tay chỉ việc để số hóa trong việc nộp thuế, minh bạch trong kinh doanh.

Tôi cũng kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước, các cấp cần sớm có khảo sát, thống kê đối với khối hộ kinh doanh cá thể, doanh nghiệp nhỏ, siêu nhỏ; nhất là trong khối ngành hàng tiêu dùng, nông sản, vải vóc, may mặc… Để có thể xây dựng và đưa ra các giải pháp “khoanh vùng” đối với hàng hóa từ trước đến nay không đủ hóa đơn đầu vào. Giống như ngành Thuế không truy thu đối với các hộ chịu thuế khoán trước đây được hưởng lợi khi nhận thuế khoán. Các cơ quan chức năng cần cho nhóm đối tượng kinh doanh này một lộ trình để giải quyết hàng tồn kho, tồn đọng để có thể tự tin bước vào giai đoạn kinh doanh mới. Chỉ có như vậy, tâm lý sợ bị kết luận là hàng giả (khi không đủ hóa đơn) mới mất đi và các hộ kinh doanh cá thể, nhỏ, siêu nhỏ mới có thể tự tin để bứt phá. Từ đó, việc kinh doanh sẽ ấm lên và làn sóng trả nhà, trả mặt bằng mới không còn".