Thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp: Cần làm rõ cơ chế và bỏ khống chế trần lợi nhuận 15%

Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là rất cần thiết. Ảnh: Thu Hiền

Đề nghị chỉ áp dụng cơ chế đặc thù, không coi là chính sách ưu đãi

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá mục tiêu xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là rất cần thiết nhằm góp phần "lấp đầy" khoảng trống chính sách về phát triển nhà ở giá phù hợp và tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị tiếp cận nhà ở.

Theo HoREA, chính sách này sẽ làm cơ sở bổ sung cơ chế tạo điều kiện cho người dân có một phần điều kiện tài chính được vay tín dụng thương mại với lãi suất hợp lý khoảng 6–7%/năm trong thời hạn 10–12 năm để mua, thuê mua nhà ở giá phù hợp.

Dự thảo Nghị quyết đã xây dựng nhiều cơ chế, chính sách có tính khả thi và sát thực tiễn như chính sách về quy hoạch, kế hoạch; chính sách về đầu tư xây dựng; yêu cầu đối với dự án và loại hình nhà ở hoặc cơ chế về giá bán, giá thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp, áp dụng tương tự như cơ chế, chính sách đặc thù đối với dự án nhà ở xã hội hiện hành.

Tuy nhiên, theo HoREA, dự thảo Nghị quyết vẫn còn một số quy định chưa thật phù hợp, như cho phép chủ đầu tư được sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội để làm dự án nhà ở thương mại giá phù hợp; không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án; được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở thương mại thông thường; hoặc quy định lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đây là nguyên nhân dẫn đến một số chuyên gia cho rằng mô hình này là dạng "lai" giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, trong khi về bản chất thì nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn là nhà ở thương mại.

Góp ý cụ thể, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 5 của dự thảo Nghị quyết theo hướng bỏ từ "ưu đãi" và thay thế bằng cụm từ "cơ chế, chính sách đặc thù" đối với chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo Hiệp hội, chính sách của Luật Nhà ở năm 2023 chỉ quy định ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, đồng thời hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Trong khi đó, dự án nhà ở thương mại giá phù hợp về bản chất vẫn là nhà ở thương mại, nên Nhà nước không nên bao cấp, không nên ưu đãi và không sử dụng ngân sách nhà nước để hỗ trợ mà chỉ nên quy định cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho phát triển loại hình nhà ở này.

Kiến nghị bỏ khống chế trần lợi nhuận để bảo đảm tính khả thi của dự án

Chia sẻ cụ thể hơn về dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, ông đánh giá cao và thống nhất với định hướng ban hành Nghị quyết thí điểm này.

Việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được xem như một trụ cột trung gian trong hệ sinh thái nhà ở, giúp lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp. Theo ông, đây là giải pháp mang tính cấu trúc nhằm xử lý tận gốc bài toán lệch pha cung - cầu, đồng thời mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình, khá tại đô thị.

Tuy nhiên, xét trên tình hình thực tế, đặc biệt qua thời gian theo dõi tiến trình thực hiện và kết quả của Đề án phát triển ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, để bảo đảm nghị quyết thí điểm phát huy hiệu quả thực chất, Phó Chủ tịch VNREA cho rằng cần nghiên cứu kỹ lưỡng, thiết kế đồng bộ và cụ thể hóa chi tiết các cơ chế, chính sách về đất đai, tài chính, tổ chức thực thi và giám sát thực hiện, nhằm bảo đảm tính khả thi và hấp dẫn đầu tư.

Liên quan đến dự thảo Nghị quyết này, các thành viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cũng đã đưa ra một số ý kiến phân tích, đánh giá và khuyến nghị chính sách nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp trong thời gian tới.

Bà Hồ Thu Mai, Giám đốc Nhà ở ngay, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, dù có nhiều điểm tương đồng với nhà ở xã hội về mục tiêu chính sách, nhưng cơ chế ưu đãi cho nhà ở thương mại giá phù hợp hiện vẫn chưa đủ rõ ràng.

Theo đó, tiền sử dụng đất của dự án nhà ở thương mại vẫn tính theo cơ chế thông thường, trong khi biên lợi nhuận bị khống chế 15%, nhưng cơ chế vay ưu đãi lại chưa có thông số cụ thể như lãi suất, thời hạn vay hay nguồn vốn.

Theo bà Mai, điều này khiến bài toán tài chính dự án thiếu tính khả thi, khó thu hút nhà đầu tư tham gia. Nếu không cụ thể hóa các cơ chế tài chính, mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp rất dễ dừng ở chủ trương, khó triển khai hiệu quả trên thực tế.

Liên quan vấn đề trần lợi nhuận, HoREA đề nghị bỏ quy định chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án.

Theo Hiệp hội, việc khống chế lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư không thể coi là chính sách ưu đãi đối với dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở thương mại có sản phẩm đáp ứng tiêu chí về loại nhà và giá bán, giá thuê mua theo quy định thì có thể đăng ký tham gia.

Những doanh nghiệp có năng lực tài chính, chi phí vốn thấp và năng lực quản trị dự án tốt, tiết kiệm được chi phí đầu tư xây dựng có thể đạt được lợi nhuận cao hơn 15% tổng vốn đầu tư của dự án, do đó không cần thiết phải khống chế mức lợi nhuận này.

Cơ chế này tương tự như cơ chế, chính sách của Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ về gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước đây, chỉ quy định loại nhà được hỗ trợ là căn hộ chung cư có giá không quá 1,05 tỷ đồng, bao gồm căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội và cả căn hộ thuộc dự án nhà ở thương mại, miễn là có giá bán không quá 1,05 tỷ đồng/căn, cũng không quy định "lợi nhuận định mức" của chủ đầu tư.

Liên quan vấn đề này, HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định phân cấp và giao thẩm quyền cho HĐND cấp tỉnh quyết định loại nhà ở thương mại giá phù hợp phù hợp với thực tiễn của địa phương. Theo đó, Hiệp hội đề nghị giao HĐND cấp tỉnh quyết định trần giá bán, giá thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp phù hợp với tình hình thực tiễn của từng địa phương.

Sau khi cấp tỉnh quyết định trần giá bán, chủ đầu tư sẽ quyết định giá bán nhà ở trong dự án theo nguyên tắc bảo đảm tính đúng, tính đủ chi phí và lợi nhuận theo quy định của pháp luật.