Thị trường BĐS 2026: “Chuyển nhịp” về giá trị thật - nhu cầu thật - năng lực thật

Trong khuôn khổ sự kiện Công bố Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam năm 2025 & Dự báo năm 2026 do Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) tổ chức, CEO Talk - Season 3 với chủ đề “Chuyển nhịp” dưới sự dẫn dắt của Bà Phạm Thị Nguyên Thanh – Phó Chủ tịch Dat Xanh Services, cùng sự góp mặt của các CEO giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực Bất động sản, Proptech: Ông Nguyễn Thái Bình – Tổng Giám Đốc Đông Tây Land; Bà Lê Thị Hằng – Tổng Giám Đốc BĐS Indochine; Bà Andy Nguyễn – Giám Đốc Điều Hành iHouzz Tech, đã mang đến những phân tích đa chiều, làm rõ những chuyển động then chốt của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2025 – 2026.

“Chuyển nhịp” – bước phục hồi có chọn lọc của một chu kỳ bất động sản mới

Chia sẻ tại CEO Talk - Season 3, Bà Phạm Thị Nguyên Thanh – Phó Chủ tịch Dat Xanh Services nhận định: Về mặt tổng thể, thị trường BĐS năm 2025 đã có tín hiệu phục hồi đáng ghi nhận, với sự tăng trưởng khá tốt của hầu hết các chỉ số từ nguồn cung, giá bán, tỷ lệ hấp thụ, và đặc biệt là niềm tin thị trường. Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn đối diện trạng thái khá nhạy cảm và chịu tác động bởi nhiều yếu tố, đặc biệt là thể chế, chính sách của Nhà nước cùng cơ chế lãi suất dành cho BĐS… Ẩn số về đà phục hồi và câu hỏi liệu BĐS có tăng trưởng nóng trong giai đoạn tiếp theo hay không - phụ thuộc rất nhiều vào các quyết sách và điều hướng chính sách liên quan BĐS từ Chính phủ và Ngân hàng nhà nước.

Theo PCT Dat Xanh Services, thay vì chạy theo “sóng” và tâm lý đám đông, thị trường BĐS 2026 sẽ được tái lập với những chuẩn mực nền tảng: minh bạch hơn, ưu tiên giá trị thật, nhu cầu thật và năng lực thật.

Thông điệp cốt lõi ghi nhận được tại phiên CEO Talk tổ chức tháng 1/2026 là không thổi phồng kỳ vọng tăng trưởng trong ngắn hạn, mà góp phần củng cố niềm tin thị trường BĐS trong dài hạn, khi mà thể chế và hành lang pháp lý BĐS được hoàn thiện và thực thi, các chính sách điều hành phát huy hiệu quả, thì các Chủ đầu tư/ Nhà Phát triển dự án làm thật, phát triển sản phẩm đúng xu thế chắc chắn sẽ được thị trường đón nhận.

Năm 2026: Thị trường BĐS “chuyển nhịp” với sự phân hóa, phục hồi không đồng đều theo khu vực

Từ góc nhìn thực chiến của đơn vị tham gia bán nhiều dự án, ông Nguyễn Thái Bình – Tổng Giám Đốc Đông Tây Land ví von về nhịp tăng trưởng của thị trường BĐS trong giai đoạn sắp tới: “Thị trường sẽ tăng trưởng không đồng đều. Như là mưa không rơi đều khắp nơi mà sẽ mưa theo từng vùng” – tức thị trường sẽ phục hồi có chọn lọc, và thị trường khu vực phía Nam phục hồi có phần đi sau khu vực phía Bắc một nhịp, do tâm lý tiêu dùng của người mua tại địa phương khi ra quyết định mua BĐS có phần chậm hơn, cách tiếp cận để tư vấn đầu tư cho khách hàng các vùng miền cũng sẽ có phần khác nhau.

Theo ông Bình, giai đoạn 2025-2026 thị trường BĐS có sự phân hóa khá rõ. Những dự án có hạ tầng tốt, thông tin rõ ràng, tiềm năng khai thác thực tế sẽ tiếp tục được khách hàng ủng hộ, trong khi sản phẩm thiếu nền tảng sẽ khó tạo lực cầu bền vững. Nhận định này cho thấy: thị trường BĐS năm 2026 đang chuyển sang giai đoạn phát triển có chất lượng hơn - nơi dòng tiền ưu tiên sự an toàn và ổn định hơn.

Đồng thuận với nhận định của ông Bình, bà Lê Thị Hằng – Tổng Giám đốc BĐS Indochine cho rằng thị trường BĐS xuất hiện những chuyển động đáng chú ý về tâm lý của nhà đầu tư cả trong nước và ngoài nước. Với thị trường miền Bắc, bà ghi nhận nhịp phục hồi tích cực hơn so với các thị trường còn lại nhờ vào tâm lý và khẩu vị đầu tư. Nhà đầu tư BĐS phía Bắc không chấp nhận để “tiền ngủ”, và rất nhạy với các cơ hội thị trường. Lực cầu tại miền Bắc duy trì ổn định, tăng mạnh cục bộ tại một số khu vực hoặc dự án, với động lực tăng trưởng mạnh từ hạ tầng – đô thị hóa – các đô thị vệ tinh.

Bà cũng chia sẻ có sự dịch chuyển dòng tiền đầu tư BĐS từ Bắc vào Nam, khi chỉ trong 6 tháng cuối năm, chỉ riêng doanh nghiệp của bà đã tư vấn thành công cho khoảng 500 khách hàng miền Bắc vào miền Nam mua bất động sản. Đồng thời, bà Hằng nhận định dư địa của BĐS Việt Nam đối với khách hàng quốc tế vẫn khá cao, và loại hình BĐS ở khu vực trung tâm, có thể khai thác dòng tiền ổn định vẫn đang thu hút đối tượng khách hàng này.

Ứng dụng công nghệ: Xu thế cạnh tranh tất yếu của doanh nghiệp BĐS

Từ góc nhìn xu hướng, công nghệ trong bất động sản được nhận định sẽ chuyển sang nhịp mới, các doanh nghiệp sẽ ưu tiên những giải pháp giúp tối ưu trọn vẹn quy trình theo vòng đời sản phẩm BĐS: từ thiết kế, phát triển sản phẩm, đến hoạt động marketing, khai thác và chăm sóc khách hàng, đến giai đoạn bàn giao sau đó.

Trong phần chia sẻ của mình, Bà Andy Nguyễn – Giám đốc Điều hành iHouzz Tech nhấn mạnh xu hướng công nghệ BĐS sẽ tập trung mạnh vào việc hỗ trợ vận hành xuyên suốt trước – trong – sau bán hàng, đặc biệt nhấn mạnh vai trò của proptech trong chăm sóc khách hàng và hậu mãi. Theo bà, doanh nghiệp BĐS nào xây dựng được hệ thống dữ liệu và quy trình vận hành chặt chẽ sẽ kiểm soát tốt chất lượng tư vấn, nâng cao trải nghiệm khách hàng và tăng khả năng chuyển đổi giao dịch trong dài hạn.

Đồng quan điểm về công nghệ với bà Andy Nguyễn, ông Nguyễn Thái Bình cho rằng công nghệ đang tạo ra sự thay đổi mang tính thực tiễn rất lớn trong hoạt động kinh doanh BĐS: thứ nhất là giúp doanh nghiệp tăng tốc độ quét và ghép data nhằm triển khai bán hàng kịp nhịp, thứ hai là hỗ trợ giải quyết vấn đề về khoảng cách địa lý trong hoạt động tư vấn bán hàng.

Bà Phạm Thị Nguyên Thanh – Phó Chủ tịch Dat Xanh Services cũng nhấn mạnh rằng trong giai đoạn cạnh tranh mới, năng lực để một doanh nghiệp và cả cá nhân có thể tồn tại và phát triển không chỉ còn dựa vào những kinh nghiệm cũ. Theo dòng phát triển của thị trường, nếu như trước đây nhà tuyển dụng chỉ ưu tiên ứng viên biết vi tính, biết ngoại ngữ, biết công nghệ, thì hiện nay các yêu cầu này đã trở thành mặc định phải có. Khi AI đã và đang phát triển với tốc độ rất nhanh, thì yêu cầu bắt buộc để tồn tại ngoài trải nghiệm, kiến thức và kỹ năng, thì phải nắm vững và làm chủ được công nghệ, làm chủ được kỹ thuật sử dụng AI. Theo bà, “AI hoá là xu thế tất yếu. Doanh nghiệp, cá nhân nào không ứng dụng được công nghệ và AI sẽ bị bỏ lại phía sau – đó là quy luật đào thải khốc liệt của thị trường. Ai làm chủ được công nghệ, người đó sẽ đi lên phía trước – chuyển nhịp bản thân, chuyển nhịp tổ chức lên một tầm cao mới”.

“Bản lĩnh người tư vấn” – nhân tố quyết định giao dịch thành công

Một trong những điểm nhấn đáng chú ý tại CEO Talk - Season 3 là sự “chuyển nhịp” để tồn tại của người làm nghề BĐS, thị trường sàng lọc tất cả, từ Chủ đầu tư, Nhà Phát triển dự án, Doanh nghiệp môi giới, cá nhân người môi giới, và cả các khách hàng đầu tư BĐS.

Các chuyên gia khách mời thống nhất cao có sự phân hóa về “gu” của khách mua hàng BĐS theo vùng miền, theo quốc gia.

Từ góc nhìn thực tiễn thị trường, Bà Lê Thị Hằng – Tổng Giám Đốc BĐS Indochine chia sẻ: khách hàng miền Bắc khác khách hàng miền Nam, khách hàng nước ngoài khác khách hàng trong nước. Họ không phải là nhóm các đối tượng có nhu cầu đồng nhất, mỗi quốc gia, mỗi địa phương là một “khẩu vị” khác nhau, không chỉ khác ở tiêu chí lựa chọn mà còn khác ở tính cách và cách ra quyết định. Sự khác biệt đó đòi hỏi đội ngũ tư vấn phải chuyển dịch từ cách bán hàng đại trà sang tư duy cá nhân hóa để tư vấn theo hành vi và văn hóa khách hàng, phải đọc đúng tính cách – hiểu đúng nhu cầu – đưa đúng kịch bản, từ cách chọn sản phẩm đến cách trình bày lợi thế sản phẩm, thuyết phục và đồng hành cùng khách hàng.

Do những khác biệt về địa lý, văn hóa, xu hướng của khách mua BĐS quốc tế thường là lựa chọn đơn vị tư vấn có thể cung cấp dịch vụ đầu tư BĐS trọn gói, từ khâu xử lý thủ tục mua bán đến vận hành cho thuê sau bàn giao đối với các tài sản khách hàng nước ngoài đầu tư tại Việt Nam. Các doanh nghiệp BĐS cần tư duy làm dịch vụ trọn gói, sử dụng ngoại ngữ thành thạo thì mới đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư BĐS quốc tế.

Ông Nguyễn Thái Bình – Tổng Giám Đốc Đông Tây Land thì cho rằng, một chuyên viên tư vấn của thời điểm hiện tại không còn là người “bán hàng” theo kinh nghiệm cũ, mà cần trở thành một người làm nghề đúng nghĩa với 3 năng lực cốt lõi:

(1)Kiến thức: hiểu thị trường, hiểu sản phẩm, hiểu pháp lý và các yếu tố tạo nên giá trị thật.

(2) Khả năng đọc vị khách hàng: nắm đúng nhu cầu, động cơ mua, khẩu vị đầu tư và khả năng tài chính để đưa ra tư vấn phù hợp.

(3) Biết ứng dụng công nghệ: để phục vụ công việc, từ việc quản lý dữ liệu khách hàng, tối ưu kịch bản chăm sóc, đến xây dựng kênh cá nhân nhằm gia tăng uy tín và khả năng tiếp cận khách hàng hiệu quả trong dài hạn.

Sự “chuyển nhịp” này cho thấy một tín hiệu tích cực: thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyên nghiệp hóa, nơi niềm tin được xây dựng bằng thông tin rõ ràng, tư duy tư vấn chuẩn chỉnh và năng lực đồng hành lâu dài.

CEO Talk - Season 3: điểm hẹn định kỳ chia sẻ tư duy và chiến lược làm BĐS

Tổng thể phần CEO Talk - Season 3 cho thấy một tinh thần nhất quán: thị trường bất động sản đang dần trở lại đúng quỹ đạo, bước sang năm 2026 với nhiều thận trọng. Sẽ không có tăng trưởng nóng, mà sẽ là phát triển dựa trên nội lực, chuẩn mực và giá trị bền vững.

Khép lại phiên thảo luận, Bà Phạm Thị Nguyên Thanh – Phó Chủ tịch Dat Xanh Services chia sẻ không phải ngẫu nhiên tổ chuyên gia của Dat Xanh Services – FERI chọn chủ đề “Chuyển nhịp” cho giai đoạn 2025 – 2026, mà xuất phát từ những quan sát và đánh giá nghiêm túc của đội ngũ chuyên gia về thị trường BĐS Việt Nam. “Trong thách thức luôn tồn tại cơ hội, và năm 2026 sẽ có nhiều thách thức với các ẩn số về chính sách và lãi suất đang trên đà tăng, Thị trường BĐS buộc phải “chuyển nhịp” tiệm cận gần hơn với các giá trị thật, dần dần sẽ không còn hiện tượng FOMO mua hàng theo sóng hay tăng trưởng nóng, khách hàng sẽ lựa chọn đầu tư theo giá trị thật. Nếu không có thêm những yếu tố bất ngờ ngoài dự đoán, thì kỳ vọng BĐS sẽ có sự phục hồi và phát triển ổn định, chọn lọc, bền vững hơn trong những năm tiếp theo. Cơ hội sẽ mở ra cho những Doanh nghiệp BĐS có sự đầu tư bài bản, pháp lý chuẩn chỉnh, làm thật, tạo giá trị thật.”